Negociación de arrendamiento de naves industriales

Los contratos de arrendamiento suelen ser bastante sencillos en cuanto a su estructura y contenido. Sin embargo, la complejidad de estos se incrementa exponencialmente cuando el objeto del contrato es el arrendamiento de una nave industrial. Tenemos que tener en cuenta que cuando se negocia el arrendamiento de bienes de este tipo es por que el futuro arrendatario desea desarrollar actividades que requieren de ciertas condiciones físicas bastante específicas. Por otro lado, los arrendamientos de naves industriales suelen ir acompañados de inversiones de gran cuantía por parte del arrendatario, por lo cual usualmente estos contratos son de largo plazo. Lo anterior nos obliga a ser extremadamente minuciosos en la negociación del contenido del contrato, anticipándonos a situaciones futuras que puedan ser fuente de conflicto.

Me gusta pensar en todo contrato como un documento que establece las reglas del juego entre las partes que lo suscriben. Un reglamento que debe necesariamente de indicar a las partes, el camino a seguir ante eventos futuros que puedan surgir, sean estos eventos de conflicto o no. Lo anterior cobra aún mas sentido cuando nos encontramos en una negociación de un contrato de nave industrial, dados los factores mencionados anteriormente (plazo, inversión, especialidad). A continuación, detallo algunos de los principales aspectos que debemos de tener en cuenta al momento de negociar un contrato de este tipo:

1. Uso: Es importante que el uso que el arrendatario dará al inmueble sea claramente definido e identificado. Como arrendatario, buscaremos que la cláusula de uso por un lado identifique claramente la actividad que pretendemos desarrollar, pero que por otro no sea demasiado restrictiva al punto que no se puedan desarrollar operaciones u oportunidades que puedan surgir a medida que evoluciona el proyecto. Por ejemplo: Es probable que en un contrato que establece que la nave se utilizará exclusivamente para operaciones de empacado de productos, se genere una situación de conflicto en caso de que el arrendatario, considere empezar en las mismas instalaciones una operación de producción de los empaques que utiliza. Es importante al momento de determinar el contenido de la cláusula de uso, pensemos en potenciales caminos que el proyecto puede tomar si el mismo evoluciona. Por otro lado, si nos ponemos del lado del arrendador, nuestro interés será restringir razonablemente el uso que se le puede dar a nuestro inmueble. Una cláusula de uso balanceada, que identifique claramente las actividades que se pueden dar al inmueble y que brinde cierta versatilidad para llevar otras actividades conexas, suele ser una buena base de una buena relación comercial. En estos casos, es altamente recomendable negociar como mínimo un procedimiento de notificación entre las partes en caso de que el arrendatario desee en el camino desarrollar otras actividades en el inmueble arrendado.

2. Depósito en garantía: La cláusula de depósito en garantía adquiere mayor relevancia en contratos de arrendamiento de naves industriales dado su típicamente elevado monto y las circunstancias que pueden desencadenar su aplicación. En este sentido, al momento de negociar esta cláusula, es muy importante establecer como mínimo lo siguiente: a) circunstancias que activan el uso de la garantía por parte del arrendador; b) mecanismos para reposición de la garantía en caso de utilización; c) recursos que el arrendatario tenga a disposición para evitar o fiscalizar el uso de la garantía (aviso previo al uso, inspecciones conjuntas, reparación por sus medios, solicitud de cotizaciones); d) Políticas, procedimientos y plazos para su devolución.

3. Mejoras: En los contratos de arrendamiento de naves industriales, es bastante común que el arrendatario se reserve el derecho de realizar mejoras necesarias para el desarrollo de su actividad. En primera instancia, las partes deben de negociar y acordar cuáles son los procedimientos para que el arrendatario lleve a cabo las mejoras que pretende. En este sentido, por un lado, el arrendador típicamente querrá tener cierto control en cuanto a autorizar y/o fiscalizar la ejecución de mejoras por el arrendatario, quien por su parte querrá tener la menor cantidad de trabas procedimentales para llevar a cabo tales mejoras. En este sentido es recomendable que las partes establezcan medidas destinadas a garantizar como mínimo que el arrendador esté informado de las mejoras y que se pretendan realizar y sus características. Otro punto que cobra mayor relevancia en cuanto al tema de mejoras en contratos de este tipo es el tema del pago de las mismas. Las partes deben de negociar si las mejoras permanentes que no puedan ser retiradas del inmueble una vez terminado el contrato, serán pagadas por el arrendador (asumiendo que las mismas en principio pueden aumentar el valor del inmueble) o serán asumidas por el arrendatario. En torno a este tema, algunas negociaciones suelen tomar rumbos creativos. Por ejemplo, las partes pueden acordar que un porcentaje del valor de las mejoras puede ser descontado del monto del canon de arrendamiento o, en caso de arrendamientos con opción a compra, tomarse como anticipo al pago del precio de compra del inmueble en caso de darse tal compra.

4. Resolución de conflictos: La cláusula de resolución de conflictos es sumamente típica en contratos de arrendamiento. Sin embargo, la misma cobra aún mayor relevancia cuando hablamos de arrendamiento de naves industriales dado los típicamente elevados montos de inversión. En este tipo de cláusulas es importante no solamente estipular cuáles serán los mecanismos para la resolución de conflictos, sino también los procedimientos que se seguirán al implementar estos mecanismos. Notificaciones, plazos, ubicación e incluso idioma bajo el cual se seguirán estos mecanismos es que queden bien definidos.

A como mencioné al comienzo de este artículo, la negociación de un contrato arrendamiento de nave industrial conlleva un nivel de complejidad que nos obliga a ser sumamente detallistas en cuanto a su contenido. Debemos de ser sumamente minuciosos no solamente al negociar los puntos ante dichos, sino también al regular los mismos mediante procedimientos incorporados en las cláusulas correspondientes. El principal objetivo en estos casos es no dejar nada al azar y lograr un contrato con reglas claras y bien definidas.